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  • 2020-10-29 15:07:26
  • 导读:7月31日,力高集团发公告称,已于7月30日发行2.2亿美元优先票据,所得款项用于现有债务再融资。 本次发行票据到期日为2022年8月6日,票面利率为11%,与此同时,发售价为本金额的96.784%(两年期),这意味着实际利率达到12.608%。 2019年力高有息负债大幅增加,从负债结构看,高利率的优先票据与私募票据占比最大,平均借款成本则从2018年的7.13%一举升至9.33%。 目前的力高集团正面临着大量债务的集中到期,其现金已不足以覆盖一年内到期的有息负债。 负债集中到期 发债利率高企 此前的5月20日,力高集团刚刚发行了一笔1.5亿美元优先票据,票面利率13%,发售价为本金金额的96.856%(三年期),实际利率高达14.048%。 根据Wind统计数据,7月以来截至23日,内地房地产企业发行的24笔海外债,票面利率中位数为7.3%,力高高达11%的票面利率及高达96.784%的发行折价率都是比较罕见的。 目前的力高集团正面临着大量债务的集中到期。2019年末其总借款为167.83亿元,较前一年增加57.23亿元。其有息负债中占比最大的是高利率的优先票据与私募票据,定期银行贷款只占一小部分。高达120.88亿元的债务将于一年内到期,占比达到72%。而公司账面现金为110.94亿元,不足以覆盖短债。 截至2019年末,力高集团资产负债率达到84.61%,较前一年增加3.57个百分点。平均借款成本则从2018年的7.13%升至9.33%。 2019年底媒体报道合肥贝博官方平台的违规也从一个侧面反映出力高集团的偿债压力,力高集团在2017年5月与安徽前城股份有限公司(下称“前城股份”)就肥东县两地产贝博官方平台进行合作过程中,力高集团采取虚构贝博官方平台资金需求手段,将来自于交行安徽分行1.01亿元贷款回流到集团。 权益销售占比低于50% 2019年负债大幅增长与公司的扩张有关。截至2019年末,力高集团总土储为1456万平方米,同比大增45.7%,土储货值达到1218.9亿元。 过去一年伴随着力高集团扩张的背后,是较低的权益占比。标普2019年的报告预计,未来2年力高地产的权益比例将下降至50%-55%,权益比例2017年约为70%,2018年为57%。 而今年前六个月,力高集团实现合约销售额130.18亿元,同比增长190.3%。根据克而瑞榜单数据,权益销售额仅为63.9亿元,权益占比仅为49%。 标普认为,随着力高将业务拓展至新的城市,以及权益比例的降低,公司将面临更大的执行风险,通过联合营开发的贝博官方平台尤其如此。 延安股票配资公司哪家好

    新浪财经房产|大眼楼管 肖恩 10月12日,新力控股公告其将于10月19日发行本金总额为2.5亿美元的一年期票据。票据发售价将为票据本金额的99.445%,加上按年利率9.50厘计息后,实际融资成本达到10.055%,融资目的为借新还旧及补充一般营运资金。 海外宽松的资金环境并未改善新力的融资成本,今年来发行的三期美元债实际成本均超过10%。资金对于房企信用风险的差别化利率处理十分明显,作为快速成长的准千亿黑马,高融资成本下,新力差在哪里? 今年3次发行美元债 实际成本均超10% 算上此次一年期美元票据,今年以来新力控股公告发行了3期美元债,总额度达到7.4亿美元,约合人民币50亿元左右。三次美元债期限较短,但融资成本不低,且实际发行价均大幅低于本金额,以3月为例,实际票据发售价将为票据本金额的98.641%,加上按年利率11.75厘计息后,实际1年期的融资成本达到13.109%的高水平。 克而瑞数据显示,在今年以来的几个月中,房企海外发行美元债的平均成本在6%左右,在境内发行债券的平均成本在4%左右。9月单月融资成本5.53%,其中境内融资成本4.84%,是2020年以来单月境内融资成本最低值。 全球流动性放松对于海外债券市场的影响较为明显,整体融资成本也呈现趋势性下降的态势。在这种情况下,新力控股的融资成本尽管有所下降,但下降幅度有限,依然是内房企中融资成本最高的公司之一。 存明股实债嫌疑 有短期偿债压力 尽管净负债率“突然”大幅降低,但新力控股融资成本并没有明显改善,可见账面数据可以用来应对境内部分融资的硬性条件,但对于更为市场化的海外资金来说,财务硬实力才是根本。 对于净负债率来说,新力控股作为创业史仅10年黑马,有着高企的杠杆率是符合正常商业逻辑的。2016-2018年,新力控股的净负债率分别达到300%、205%、285%的高水平。而在2019年新力控股的净负债率骤降至67%,今年上半年进一步降低至66.2%,这其中的主要原因则主要包括3点: 其一,2019年的成功上市融资近20亿元,增厚了归母股东权益; 其二,赶在上市前,不少持股比例为49%、50%的合营及联营公司的投资额由2018年的45.74亿元,增长至2019年的132.25亿元,翻了近2倍,增厚了股东权益; 其三,少数股东权益也由2018年的8.17亿元增长7倍多至2019年的67.29亿元。少数股东权益直追归母公东权益,而上半年的少数股东收益仅为归母收益的6%,存在“明股实债”的嫌疑。 在扩充少数股权的同时,合联营投资也在增大,一进一出之间,债务规模并未增长。2018年新力控股的有息负债为221.03亿元,2019年则为284.31亿元,仅增长28.6%。 但截止今年上半年,新力控股担保的债务规模由2018年的168.26亿元增长至2020年的255.64亿元。尽管账面净负债率降低至100%以内,但债务担保的快速增长或能侧面反映,新力控股的表外债务也在快速增长。 此外,新力控股短期126.69亿元的债务,则由132.43亿元的账面货币资金覆盖,而公司剔除预收款后的资产负债率仍达到76.2%。尽管仅踩了1条红线,但新力控股的净负债率的背后短期偿债压力不小,且有“明股实债”的可能。 销售和盈利是解决新力融资成本高的关键 公告数据显示,今年前9个月,新力的全口径销售金额为734.2亿元,其中9月份录得120亿元。这相对于1100亿元左右销售目标来说,还差400亿元左右的任务,在剩下的三个月时间内,面临着三道红线压力以及同行激烈竞争的局面,新力完成千亿目标仍需存在不确定性。 上半年,新力经营活动现金流净额仅为19.8亿元,事实上,自2016年以来新力的经营现金流净额合计为流出87.19亿元,糟糕的现金流表现或也是新力控股融资成本居高不下的原因之一。 此外,新力控股作为规模黑马,盈利能力较差也限制了其内生改善的空间。近几年销售净利润率仅为5%-10%之间波动,尽管有提升的趋势,但仍处在行业中下游水平。反映企业最终盈利能力的ROE波动较大,而投入资本回报率的RIOC仅在3%以下的水平。 新力还需从提成拿地综合竞争力、产品力、运营绩效等方面提升盈利能力及现金流状况,才能从根本上站稳千亿规模后的稳健发展道路。

    9月27日,天眼查信息显示,半导体芯片公司南京芯视界微电子科技有限公司发生工商变更,其股东新增哈勃科技投资有限公司。而值得注意的是,在成立一年多的时间里,华为哈勃已经陆续投资了杰华特微电子、东微半导体、纵慧芯片、裕太微电子、山东天岳等16家企业,其中东微半导体、思特威、中科飞测和芯视界微电子四家公司是哈勃投资近期入股企业。 哈勃科技投资有限公司为华为投资控股有限公司全资子公司,且投资企业大多与半导体芯片相关。成立于2019年4月,其董事长兼CEO是华为全球金融风险控制中心总裁白熠,此前曾担任华为财务管理办公室副总裁一职。今年1月,哈勃科技的注册资本从7亿元增至17亿元,被认为是进一步加大产业链投资的信号。 华为哈勃加速投资对于产业链有何影响,为何投资非芯片制造企业中科飞测?深度科技研究院院长张孝荣表示,目前投资的企业还没有看到有明显影响力的企业,但有在行业已经领先的企业,芯片产业包括设计、制造和封装测试多个环节,国内除芯片制造环节比较落后外,在测试封装和设计方面都有比较出色的企业。华为面向5G,全线布局国产芯片,华为投资会助力企业发展,打造产业链。 张孝荣称,芯片测试设备市场份额主要被美国和日本等国家的先进厂商所占据,国内设备厂商近年来在中低端设备有持续突破,在国内市场,低端测试设备领域,目前已经实现国产替代;中端测试设备领域,部分实现国产替代。高端测试设备领域,目前国内公司正在研发;相对芯片制造而言,封测环节的中国企业,国产化率比较高,被投资企业中科飞测可以填补国内集成电路先进封装检测设备在高端市场的空白。 未来哪些股会率先受益?在其投资的企业中,中芯聚源参与投资企业多达4家,分别是杰华特微电子、中科飞测、苏州裕太微电子和苏州东微半导体有限公司。中芯聚源董事长高永岗也是中芯国际首席财务官,中芯国际今年7月在科创板上市,战投认购企业多达15家,其中上海新阳和中微公司投资3亿元;韦尔股份、沪硅产业、澜起科技、中环股份和汇顶科技投资2亿元;聚辰股份、安集科技、全志科技、盛美半导体、徕木股份、至纯科技和江丰电子分别投资1亿元。 今年8月,华为哈勃投资公司思特威,早期接受了京东方和联想控股战略投资,山东天岳最新股权融资投资企业包括半导体设备供应商中微公司,新共识(杭州)科技有限公司最大股东传课计算机系统(北京)有限公司背后有百度两轮投资,杰华特微电子最新股权融资投资方包括中信证券,深思考人工智能机器人科技公司背后早期融资有九阳股份投资。 9月23日,在今年华为全联接大会上,华为轮值董事长郭平表示,华为的核心业务是在联接和计算,由于受到各种打压,公司专门成立了哈勃科技,通过投资和华为的技术去帮助整个产业链。“华为是有很强的芯片设计能力,我们也乐意帮助可信的供应链增强他们的芯片制造、装备、材料的能力,帮助他们也是帮助我们自己。华为是一家通信公司而不是一家供应链公司,所以我们通过投资和华为的技术去帮助产业链成熟。” 外界分析认为,华为正试图通过投资入股的方式,扶持产业链企业,国内半导体产业链的能力将得到进一步加强。Gartner中国研究总监盛凌海认为,华为哈勃投资企业很多还是发展初期阶段,此举一方面是财务投资考虑,同时是为扶持产业链企业,思特威企业就在快速发展。

    新浪财经讯 近日,冠城大通分拆上市的所属子公司大通(福建)新材料股份有限公司(下称“大通新材”),披露了预先招股说明书,公司拟在上交所上市,保荐机构为中信证券。 大通新材本次拟公开发行不超过13667.00万股,即不超过发行后总股本的25.00%,公司本次发行募集资金扣除发行费用后将按轻重缓急投资于漆包线设备置换更新贝博官方平台、年产8万吨漆包线绿色智能技术改造贝博官方平台和补充流动资金贝博官方平台。 本次发行募集资金投资贝博官方平台建成达产后,公司电磁线生产规模将由目前7.1万吨增加至13万吨。 值得一提的是,分拆前的母公司冠城大通由于2019年的经营与业绩、财务信息披露及其他事项等问题遭到上交所的问询。据了解,2019年冠城大通营收、净利双降,其中房地产业务与电磁线业务营收全部下滑,新能源业务也处于亏损状态。由于业绩不振,甚至导致冠城大通的融资不畅,在此背景下将大通新材分拆上市,如果成功上市不仅可以直接获得一笔资金,上市后还能新增融资渠道,不失为一箭双雕甚至多雕的选择。 加工费为生的商业模式 成长性不足利润率还低 大通新材主营业务为电磁线的研发、生产和销售,主要应用于汽车电机、电动工具、工业电机、家用电器等行业领域。 2017-2019年及2020年Q1,大通新材分别实现营业收入34.36亿元、36.44亿元、35.11亿元和6.20亿元,其中2018年和2019年同比变动为6.04%和-3.66%,可见大通新材的营收基本稳定但是成长性不足。 从毛利率来看,报告期大通新材的毛利率从未超过10%,稳定但也不高。2017-2019年及2020年Q1,公司综合毛利率分别为9.95%、9.46%、9.54%和7.39%,其中公司主营业务毛利率分别8.50%、7.85%、8.14%和6.06%。大通新材称,2019年1-3月,公司综合毛利率为8.33%,2020年1-3月受“新冠肺炎”疫情的影响,公司产品产量销量同比下滑,导致单位固定成分分摊有所上升,公司综合毛利率有所下降。 据了解,大通新材的产品售价基本按照“铜价+加工费”的原则确定,产生的废线售价也是依据铜价协商确定,故铜价波动也是公司营业收入波动的主要因素。公司利润主要来自于相对稳定的加工费。 与同行业可比上市公司电磁线产品毛利率对比情况来看,大通新材的主营业务毛利率水平位于同行业可比上市公司中间水平,可见电磁线本身就是一个低毛利率的行业。大通新材称电磁线行业作为相对成熟的制造行业,行业内各主要制造企业的销售、采购、定价模式一致。 毛利率不高,净利率自然也不高。2017-2019年及2020年Q1,大通新材的净利率分别为2.75%、2.61%、2.76%和1.58%。同期实现的归母净利分别为8019.80万元、8218.13万元、8344.56万元和845.24万元, 其中2018年和2019年同比变动为2.47%和1.54%,和营收一样,在利润主要来自于相对稳定的加工费的业务模式下,利润虽然稳定但成长性不足。 另外招股说明书披露,为抓住市场机遇,大通新材报告期内电磁线研发、生产和销售主业持续扩张,但由于融资渠道单一,公司只能充分利用自身经营积累和良好的银行融资能力实现自身发展。 报告期各期末,大通新材的资产负债率分别为54.30%、50.99%、48.49%和47.67%。大通新材称出于节约融资成本和提高融资效率等方面考虑,本公司的融资方式以短期负债为主,报告期各期末,流动负债在负债总额中的比例分别为97.91%、97.87%、98.67%和98.30%,流动比率分别为1.50倍、1.61倍、1.69倍和1.68倍,速动比率分别为1.29倍、1.36倍、1.41倍和1.29倍,资产负债结构不尽合理。 为达分拆上市标准突击收购股权 增值率为82.59% 值得一提的是,由于大通新材是分拆上市,需要满足分拆上市的条件。其中在持股比例方面,大通新材披露,截至本招股说明书签署之日,冠城大通董事、大通新材董事薛黎曦女士(与韩国龙先生同为公司实际控制人)通过朗毅有限持有大通新材9.92%股份,未超过大通新材上市前总股本的10%。因此,冠城大通和大通新材董事、高级管理人员及其关联方持股比例符合要求。 不过大通新材并不是一开始就符合要求,而是在IPO之前突击操作而成。 2019年12月,冠城大通作价1.05亿元受让朗毅有限公司持有的福州大通机电有限公司(即大通新材)11%股权。交易完成后,上市公司持有该公司90.08%股权,朗毅有限公司持有其9.92%股权。按公告说法,收益法评估后的福州大通机电有限公司股东全部权益评估值为95178.67万元,增值额为43052.12万元,增值率为82.59%。 2020年3月,福州大通机电有限公司进行股份制改造,改制完成后,更名为现在大通新材名称。(新浪财经上市公司研究院 逆舟)

    近日,智飞生物发布了2020年半年报,公司代理产品继续放量,弥补了AC-Hib疫苗水针剂型的空缺,营业收入、净利润双双增长。 报告期内,公司实现营业收入69.94亿元,比去年同期增长38.80%;实现归母净利润15.05亿元,比去年同期增长31.18%;实现扣非归母净利润15.13亿元,比去年同期增长28.58%;经营活动产生的现金流量净额为4亿元,同比增长145.51%。 公司与中国科学院微生物研究所的新冠疫苗研发贝博官方平台已经处于Ⅱ期临床试验,基于新冠疫苗研发贝博官方平台的市场前景,公司股价一路走高,截至8月6日收盘价格为163.85元/股,年内涨幅高达229.94%。 AC-Hib疫苗未获再注册审批 代理产品放量补缺 公司集疫苗、生物制品研发、生产、销售、推广、配送及进出口为一体,智飞绿竹、智飞龙科马为公司研发、生产基地,系公司自主产品生产企业;智飞生物母公司为公司产品推广主体,同时是默沙东在我国境内指定的代理机构,统一销售默沙东进口的全部疫苗。 报告期内,公司共有4种自主疫苗产品在售,包括AC-Hib联合疫苗、ACYW135流脑多糖疫苗、Hib疫苗、AC流脑多糖结合疫苗;5种代理产品在售,包括默沙东的四价HPV疫苗、九价HPV疫苗、五价轮状疫苗和23价肺炎疫苗、灭活甲肝疫苗。 公司全球独家的AC-Hib疫苗水针剂型于2014年4月2日获得原国家食品药品监督管理总局的药品注册批件,有效期5年,至2019年4月1日。智飞绿竹的AC-Hib疫苗2018年的全年批签发量为6436805支,2019全年批签发量4280597支,AC-Hib疫苗在2019年度的销售收入占公司主营业务收入的10%左右,未获得再注册审批对公司业绩产生不利影响。目前,公司正加紧开发AC-Hib疫苗冻干剂型。 公司的营业收入中大部分来自默沙东的代理产品,上半年的继续放量也在一定程度上弥补了自主产品AC-Hib疫苗的空缺。从批签发数据来看,公司的代理产品中,四价HPV疫苗批签发量为3664398支,同比增长29.8%;九价HPV疫苗批签发量为2159778支,同比增长83.13%;23价肺炎疫苗和灭活甲肝疫苗批签发量均为0,去年同期分别为588709支和248592支。 自主产品中,AC-Hib联合疫苗批签发量为0,去年同期为2986385支;ACYW135流脑多糖疫苗批签发量为1794278支;Hib疫苗批签发批签发量分别为1113848支,同比增长291.86%;AC结合疫苗批签发量为1466956支,同比增长541.07%。 从研发来看,上半年公司进一步加大研发投入,研发投入金额为1.4亿元,较上年同期增长37.03%。报告期内,公司自主研发贝博官方平台共计28项,进入注册程序的贝博官方平台16项,包括冻干重组结核疫苗、皮内注射用卡介苗、卡介菌纯蛋白衍生物治、15价肺炎球菌结合疫苗等贝博官方平台处于临床试验不同阶段。临床前贝博官方平台12项,包括重组乙型肝炎疫苗(汉逊酵母)、双价手足口病疫苗、灭活轮状病毒疫苗、冻干人用狂犬病BC01佐剂疫苗(MRC-5细胞)等。 公司多个重点产品都取得了进展。重组结核杆菌融合蛋白(EC)获得药品注册批件,结核病新药矩阵实现新突破;母牛分枝杆菌疫苗(结核感染人群用)已经报产;公司合作研发的重组新型冠状病毒疫苗(CHO细胞)目前正处于Ⅰ、Ⅱ期临床试验过程中。随着重磅自主产品进入收获期,公司营收有望进一步增长。 新冠疫苗进入Ⅱ期临床试验 2020年全球新冠疫情肆虐,对各行业产生了较大冲击,国内疫情虽然已经得到控制,但是境外输入风险依旧较高。新冠疫苗被看做解决这次全球疫情的终结者,全球各大药企也纷纷在不同技术路线开展新冠疫苗的研发。 智飞生物自2002年投入生物制品行业以来,注重研发与创新,组建了过硬的专家研发团队。作为国内疫苗行业的领军者,公司立即调配资源,全力开展新冠病毒疫苗研发工作。 根据WHO官方报道,截至2020年6月30日,全球共有19款候选新冠疫苗进入临床试验,涵盖5大技术路线:灭活疫苗、减毒活疫苗、重组蛋白亚单位疫苗、核酸疫苗和腺病毒载体疫苗。 2020年2月3日,公司披露《关于签订合作开发新型冠状病毒疫苗框架协议的公告》,公司与中国科学院微生物研究所签订协议,共同加快新冠疫苗的开发。2020年6月23日,公司披露《关于新型冠状病毒疫苗获得临床试验批件的公告》,公司合作研发的重组新型冠状病毒疫苗(CHO细胞)目前正处于Ⅰ、Ⅱ期临床试验过程中,技术路线为科技部部署的新冠疫苗“5条路线”中的“重组蛋白亚单位疫苗”。在获得临床试验批件后,分别在重庆医科大学附属第二医院和首都医科大学北京朝阳医院开展I期临床试验,评估疫苗的安全性和耐受性。7月10日,在湖南省湘潭县疾病预防控制中心启动Ⅱ期临床试验,对疫苗安全性和免疫原性进行评估。(文/新浪财经上市公司研究院 小飞鼠)

      在医疗领域,隐私数据尤其敏感,无论是基因测序数据,还是医疗健康数据,大部分人都不会愿意分享自己的敏感信息。如何在治病救人与保护隐私之间保持平衡,这是医疗AI发展之路无法绕开的问题,是技术与伦理的博弈。

      据经济观察报记者不完全统计,今年已发布实际控制人拟发生变更公告的有59家上市公司。从股权转让双方性质来看,有25家股权受让方为国资,占比42.37%。其中,19家公司的股权受让方背景为地方国资委,6家公司的股权受让方背景为国务院国资委。

    新浪财经房产|大眼楼管 近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。 而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。 截止今年上半年的财务数据,华润置地及CFO郭世清整体的财务成绩得分85分,整体表现相对较好。在华润置地2019年经历高端频繁变动后,郭世清接任首席财务官,在承前启后的工作中,华润置地依然保持着相对领先的财务优势。 首先,从债务规模及结构来看。 据Wind数据显示(下同),今年上半年,华润置地的短期债务达到413.98亿元,长期债务达1230.97亿元,总债务规模相较于去年同期增长2.12%,增速并不算快,其中的短期债务占比达到25.17%的较为合理的水平。 而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达609.28亿元,超过6百亿的资金储备足以覆盖公司短期债务的数额,现金短债比为1.47,短期无明显的偿债压力。在现金短债比这一指标方面,华润置地是好于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”关于现金短债比为1的红线。 其次,从房企杠杆率方面来看。 华润置地的资产负债率为72.35%,而在剔除2554.8亿元合同负债及预收款后,其资产负债率仅为59.73%,大幅低于70%的红线。而在净负债率方面,今年上半年仅有45.93%的水平,也大幅低于100%的红线。 华润置地上半年的财务数据均好于此前市场热议的三条红线,高杠杆率的风险较小。此外,Wind数据显示,公司当前的永续债规模为0,经过调整永续债后的资产负债率为72.35%,没有变化。 再次,从或有的隐性债务方面来看。 对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比,与2年前少数股东权益占比,进行比较,权益比与收益比的差别,可大致判断“明股实债”的可能性大小。 今年上半年,华润置地的少数股东权益占比达到20.89%的水平,并不算高。上半年少数股东损益达到14.72亿元,占净利润115.42亿元的12.75%。明显低于2018年中的少数股东权益占比19.23%,少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比,为0.66。 此外,华润置地账面对合、联营公司的股权投资分别为280.3亿元、165.55亿元,合计445.85亿元,占总资产的5.47%。 而从债务对于利润表的影响来看。 平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现,能够综合的反应CFO的工作成果。华润置地的平均融资成本较低,达到4.26%,相应的以利息支出为代表的财务费用也相对合理。上半年华润置地的财务费用率达到1.26%的水平,此外报告期内利息支出37.76亿元,其中资本化利息32.12亿元,资本化比例达到85.06%的水平。 不过,由于较低杠杆率等缘故,华润置地上半年的盈利能力表现一般,加权ROE仅为6.56%,在行业处于中游水平。 最后,从量入为出的拿地政策来看。 华润置地的土储建面达到6064万平方米,相较于2019年1324.8万平方米的销售面积来说,可以满足未来4年左右的销售,土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比达到83%。 此外,今年上半年受疫情影响,房企之间土地政策出现了明显的分化。华润置地上半年的拿地均价为11892.5元/平米,较2019年平均7050元/平米的拿地成本明显上升,销售均价为17532元/平米,地价与房价之比为0.68,处在较高水平。此外值得注意的是,公司上半年的ROIC(投资回报率)仅有1.71%的低水平,这对于CFO贝博官方平台投资的财务测算提出了更高的要求。 尽管面对三条红线,华润置地游刃有余,但疫情对于华润置地的影响却较大。华润置地首席财务官郭世清在中期业绩会上解释称,上半年疫情的影响使得公司投资物业评估增值下降,影响了归属于股东的净利润。面对上半年完成销售额约1108.22亿元,同比下滑约6%,郭世清称公司有信心达成全年2620亿元的销售目标。 附注:房企财务状况、CFO工作成效的相关指标 对于房地产公司的财务状况、CFO的工作成效,可以分别从有息负债的规模及结构、房企杠杆率、或有负债、财务费用及盈利能力、量入为出的土地政策等5个方面分别给予考察和评测。 其中,房地产公司的有息负债的规模增速及结构方面,包含以下二级指标: 有息负债规模增速; 现金短债比; 短债占比。 而在房企杠杆率方面,主要包括以下杠杆指标: 资产负债率; 剔除预收款后的资产负债率; 净负债率; 永续债调整后的资产负债率。 此外,房企还有包括明股实债等隐性债务,需要从以下指标加以定性观察: 少数股东权益占比; 对合联营企业投资/总资产; 少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比。 在评测债务规模及杠杆后,债务对于利润表的影响,主要从以下几个方面进行评价: 平均融资成本; 财务费用率; 利息资本化率; ROE; 从前瞻及拿地的量入为出方面来看公司财务工作的情况,主要可以从以下几个方面来进行比较: 地价/房价; 一二线土储占比; 土储去化周期; ROIC。 针对以上18个相关财务工作成果的指标进行计算并赋予相应的权重,对各房企CFO的工作成果进行打分,试图为CFO更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素提供些许建议。

    8月24日,港股物业股龙头保利物业发布2020年中期业绩公告。上半年保利物业实现营业收入36亿元,同比增长27.6%;期内溢利为4.1亿元,同比增加28%。本公司拥有人应占年内溢利为4亿元,同比增长27.4%。 报告期内,保利物业合约建筑面积为493.4百万平方米,较2019年末减少了4.7百万平方米。其中第三方物业由于合约到期,较2019年末下降约13.8百万平方米。 不增反降的合约面积犹如一记重拳,让投资者警醒。中报次日(25日)保利物业股价跌10.63%,领跌港股物业板块。与此同时,保利物业上半年各项业务的毛利率全面下滑,公司运营效率值得关注。 合约面积不增反降 还有1.87亿平方米年底到期 背靠保利地产,保利物业自2019年末登陆港股以来备受市场关注。公开资料显示,保利物业一度成为南下资金重仓的物业股,上市3个月公司股价涨幅达153%,创下92.8港元/股的最高纪录。5月下旬开始盘整,至今股价涨幅为95%。 物业管理行业规模为王,合约管理面积往往代表着未来的增长。2019年末保利物业在管面积为287百万平方米,一上市便超过碧桂园服务(276.1百万平方米)、绿城服务(212.4百万平方米)等头部,仅次于彩生活排在港股物业股第二位。同期,合约面积为498.1百万平方米,排在港股物业股第三位。 不仅如此,虽然背靠保利地产,但保利物业的第三方面积非常可观。2019年末在管面积中第三方面积占比(55.1%)首次超过保利集团(44.9%),当年第三方的合约面积增长约105百万平方米,贡献了76.9%的新增合约面积,相当于保利集团的3倍,成为拉动合约面积增长的主要驱动力。 而在今年上半年的中报,这一优势被打破。 2020年上半年,保利物业合约面积为493.4百万平方米,较2019年末减少了4.7百万平方米。这其中,主要是别合同面积较大的贝博官方平台合约期满,来自第三方的合同管理面积较2019年底下降了13.8百万平方米。 根据保利物业上市时的招股说明书,2020年12月还有约187.2百万平方米的合同管理面积将要到期,占当期合同管理面积的41.1%。 合约期满不再续约是物业股增长的一大不确定性因素。受此影响,2021年上半年保利物业合约面积可能出现大幅下降。而随着在管面积增加,合约面积停滞不前,公司未来可供发展的储备面积缩小,上半年保利物业储备/在管面积的比率仅为0.56,在行业内并不算突出。 与此同时,囿于保守作风,保利物业上半年并无并购动作,2019年末上市募资的52亿港元尚未动用。截至202年6月,公司现金及现金等价物为72.5亿元。 手握大笔现金,保利物业下半年亟需扩张。一方面,1.87亿平方米合同面积年底到期迫在眉睫。另一方面,行业内并购如火如荼,上半年雅生活服务通过并购中民投物业后,在管面积、合约面积与保利物业相当,头部物企竞争激烈。 各项业务毛利率全面下滑 根据保利物业近年来的发展轨迹可知,第三方贝博官方平台中增长最快的是公共及其他物业。2017-2019年,该类型物业新增在管面积占当期新增面积的比例分别为21.22%、72.07%、74.57%,可以说第三方的公共物业不仅使保利物业的房企依赖降低,而且在结构上使非住宅的占比大大提升,优化在管业态。 但是2020年上半年的面积颓势,说明第三方外拓优势可能是个伪命题。一直以来,公众及其他物业的收入贡献不高,常常是收入占比远低于面积占比。2020年上半年,公众及其他物业在管面积占比50%,物业管理服务收入占比仅15.2%。第三方贝博官方平台在管面积占比56.8%,物业管理收入占比24.1%。第三方贝博官方平台是赚吆喝,平均物业费远低于集团贝博官方平台。 分业务来看,上半年物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别同比增长25.4%、20.8%、40.8%。其中,物业管理服务的收入占比为63.5%,决定了整体上保利物业的营收增速只有27.6%。目前29家AH物业股中已经有17家公布2020年半年报,最高营收增速78.6%,营收增速中位数为32.7%。不难理解,头部物企基数大导致增速不高。 值得关注的是,保利物业上半年毛利率下滑了3.2个百分点,公司运营效率值得关注。三大业务上半年分别下降0.1个百分点、0.6个百分点、13.9个百分点。毛利率下降最大的社区增值服务,公司解释称(i)受疫情影响,部分入户式增值服务、社区媒体等高毛利业务开展受限;(ii)疫情期间开展生鲜蔬果等社区零售业务及(iii)美居等垂直业务增长。 上半年受疫情影响,不少物业管理公司享受了社保减免等政策优惠,导致物业管理服务毛利率上升约1个点。保利物业为什么出现逆势下降的趋势?可能只有公司自己才清楚。据媒体消息,摩通发表研报指出,上半年若公司撇除政府因应疫情的财政纾缓措施影响,毛利率将进一步跌至13-15%。 作为一家央企,纵观保利物业近年来的盈利水平,毛利率从2016年的16.7%上升到2019年的20.3%,仍低于行业平均水平。上半年在毛利率下降的情况下,实现11.4%的净利率,与上年同期持平。压缩至9%的期间费用率或许已经是保利物业的极限。

      财务造假、内幕交易、牵扯新华联……各种猜想遍布媒体与股吧之间。

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